- Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đủ điều kiện bán, tiền cọc không quá 5% giá bán.
- Lần thanh toán đầu, kể cả tiền cọc, không quá 30% giá trị hợp đồng.
- 6 giấy tờ dưới đây, anh chị xin xem bản gốc hoặc bản công bố của chủ đầu tư trước khi đặt tiền.
Nhà hình thành trong tương lai là nhà đang xây hoặc chưa xây. Anh chị trả tiền cho một thứ chưa có. Vì vậy giấy tờ chính là thứ duy nhất anh chị nhìn thấy được lúc ký.
1. Quyết định chủ trương đầu tư
Văn bản của UBND cấp tỉnh (nay là thành phố) chấp thuận cho dự án được làm, và ai là nhà đầu tư. Đối chiếu tên chủ đầu tư trên văn bản với tên bên bán trên hợp đồng. Nếu khác tên, hỏi vì sao.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất
Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án. Hỏi thêm văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
3. Quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng
Quy hoạch 1/500 cho biết căn của anh chị nằm ở đâu, xung quanh là gì. Giấy phép xây dựng cho biết công trình được phép xây tới đâu. Nhà thấp tầng trong dự án có thể thuộc diện miễn giấy phép, khi đó sẽ có văn bản miễn của Sở Xây dựng.
4. Biên bản nghiệm thu móng hoặc hạ tầng
Với căn hộ chung cư, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của đúng tòa. Với nhà thấp tầng, phải có nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng.
5. Văn bản thông báo đủ điều kiện bán
Đây là giấy quan trọng nhất. Sở Xây dựng xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đọc kỹ văn bản áp dụng cho tòa nào, bao nhiêu căn, có bán cho người nước ngoài không. Một dự án nhiều tòa có thể chỉ một tòa đủ điều kiện.
6. Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng
Ngân hàng cam kết hoàn tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn. Hỏi tên ngân hàng, văn bản bảo lãnh của dự án, và chứng thư cho đúng căn mình mua. Một số chủ đầu tư giảm giá nếu khách từ chối nhận chứng thư bảo lãnh. Mức giảm thường nhỏ, anh chị cân nhắc kỹ trước khi đổi bảo lãnh lấy chiết khấu.
Câu chuyện năm 2018
Năm 2018 tôi bán một căn hộ ở Quận 2 khi dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Tôi nói rõ rủi ro trước, khách vẫn mua vì rất muốn có nhà ở Quận 2. Dự án chậm tiến độ 8 năm vì pháp lý. Khách khóa được giá năm 2018, đóng 30% thì ngưng, và khi nhận nhà giá đã gấp đôi. Chị không trách tôi, và giới thiệu thêm sáu người bạn.
Cùng là chậm tiến độ. Khác nhau ở chỗ: khách được biết trước.
Hỏi nhanh
Đặt cọc nhà hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?
Lần thanh toán đầu tiên tối đa bao nhiêu?
Giấy tờ quan trọng nhất khi mua nhà hình thành trong tương lai là gì?
Founder & CEO Sài Gòn Realty. Gọi/Zalo 0933 009 114. Tôi cập nhật bài khi có số liệu mới, không phải khi có tin đồn.
Nguồn
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), các điều về điều kiện bán, đặt cọc và thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật 03/11/2026; có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Thông tin chính thức theo văn bản của cơ quan nhà nước và hợp đồng mua bán.
